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ALERTE MAI 2016 : Evaluation de la valeur d'un bien conformément aux usages

ALERTE MAI 2016 : Evaluation de la valeur d'un bien conformément aux usages

Plusieurs décisions récentes illustrent l'utilité des usages lors de l'évaluation d'un bien, aux fins de détermination de sa valeur locative ou d'une indemnité d'occupation.
Dans une première affaire, le loyer d'un local soumis au régime des baux commerciaux avait augmenté de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement, par application d'une clause d'indexation. Le locataire, qui exploitait un commerce d'alimentation générale dans un magasin de type supermarché, avait de ce fait formé une demande en révision du loyer à sa valeur locative, comme le lui permet l'article L. 145-39 c. com., puis saisi le juge des loyers commerciaux faute d'accord avec le bailleur sur la valeur locative. Rappelant que l'article R. 145-7 c. com. laisse la possibilité de se référer aux prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unités de surfaces, pour déterminer la valeur locative, la cour a estimé que le texte conduisait à pondérer les surfaces des locaux loués suivant que ceux-ci sont affectés à la réception du public, à l'exploitation, ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux, et indiqué qu'"il est d'usage pour les grandes surfaces à partir de 300 m² à 1 000 m² et notamment pour les supermarchés, de retenir un coefficient de 1 pour la surface de vente, de 0,30 pour les locaux à usage de réserves, laboratoires, préparations, débarras, chaufferie et 0 pour les locaux techniques, ces pondérations n'étant pas réservées aux seuls locaux dont la superficie est supérieure à 1 000m²" (CA Aix-en-provence, 19 avril 2016, n° 14/22750).
La CA Paris a également rappelé dans un arrêt du 15 avril 2016 (n° 14/08539) les deux méthodes en usage pour l'évaluation de la valeur d'un fonds de commerce : l'évaluation par l'excédent brut d'exploitation, et l'évaluation par le chiffre d'affaires.
Les usages peuvent enfin servir à fixer l'indemnité due en cas d'occupation privative d'un bien indivis, comme le montre un arrêt de la cour d'appel de Montpellier du 13 avril 2016 (n° 14/05351). Dans le cadre d'un partage judiciaire d'indivision, les juges ont ainsi décidé que la valeur locative n'était pas le seul élément à prendre en considération lors de la détermination de l'indemnité d'occupation due par l'un des indivisaires et qu'il était "d'usage d'appliquer un abattement de 10 à 30% pour tenir compte de la précarité de la situation de l'occupant ne jouissant pas des mêmes droits qu'un locataire".